中国经济时报：一线城市楼市降温，二手房议价空间加大

经历年初短暂的“小阳春”行情之后，一线城市楼市交易出现回落。专家表示，5月一线城市购房者信心指数和经纪人信心也出现暂时性下挫。从二手房来看，房东侧的议价空间加大，挂牌房源的在架时长也有所增加。

市场回归理性

中指研究院数据显示，1-5月，一线城市新房累计成交面积同比增长近40%，但5月一线城市的市场活跃度较4月进一步回落，新房成交面积环比下降约10%。中国房地产指数系统百城价格指数显示，5月，一线城市新建住宅价格环比上涨，二手住宅价格环比转跌。克而瑞监测数据显示，4月一线城市商品住宅成交面积环比下降19%，同比下降47%。

“虽然4、5月一线城市成交面积环比连续下降，但在成交规模上，一线城市仍保持在相对高位，表现出较强的韧性。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国经济时报记者。

58安居客研究院院长张波告诉中国经济时报记者，从安居客线上找房热度来看，5月一线城市成交面积呈现一定的下滑，这与近期一二手房成交面积下滑呈现同步正相关，购房者信心指数和经纪人信心也出现暂时性下挫。从二手房来看，房东侧的议价空间加大，挂牌房源的在架时长也有所增加。

以北京为例，4月，北京楼市网签13928套，环比3月的网签下降37.2%，同比去年同期下降2.2%。5月，北京市存量房网上签约14907套，其中，住宅12982套。

“今年‘小阳春’前期积压购房需求较多，成交量创下近年来的新高，相对而言，4月份成交量回调明显、市场回归理性。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超告诉中国经济时报记者。

国家统计局数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

中国人民大学发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大表示，目前，一线城市一手房和二手房房价4月份涨幅较上月小幅下降，但房价水平仍有小幅上涨。这表明，一线城市楼市反弹速度有所下降，但并不意味着一线城市楼市“降温”，只是楼市由大幅反弹到平稳发展阶段。

不过，陈文静认为，经过前期积压需求释放完成后，整体购房需求释放动能减弱，再加上房企供给端偏弱，在一定程度上拖累了住房需求释放。近两个月多个城市二手房挂牌量持续增长，在需求减弱的情况下，二手房议价空间增大，市场情绪进一步降低，购房者观望情绪也影响新房市场活跃度。

张波预计，今年楼市的复苏总体依然会呈现波折性，上涨及下降趋势交错呈现，整个市场面的成交量预计在下半年会恢复到正常状态。

政策须进一步优化

2022年下半年以来，一线城市房地产政策以微调为主，限购政策基本无松动，只有上海针对人才端优化了限购政策，另外给予老年家庭、职住平衡家庭等一定的政策支持，整体力度较小，政策效果相对有限。

“当前，一线城市调控政策仍较为严格，政策调整空间较大，若政策能够跟进优化，有望向市场释放更加积极的信号，有利于稳定市场预期、提振市场信心。从政策空间来看，北京、上海的普宅认定标准仍有待进一步放松，降低非普宅的首付比例和税费，降低合理购房需求的购房成本和购房门槛。”陈文静表示。

据中国经济时报记者了解，当前，北京、上海执行的是2014年出台的普宅、非普宅标准。中国房地产指数系统百城价格指数显示，2022年12月，北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、59%，新房平均价格均超过4万元/平方米，二手住宅平均价格均超6万元/平方米。2022年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别为914万元、610万元、395万元，上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1726万元、1165万元、537万元，均明显高于普宅标准线。

如何推动一线城市楼市平稳发展？张波认为，一方面要针对改善性需求给予更为实质性的政策，不仅降低利率，还可以延续2022年的换房退税政策，并加大退税力度，实实在在降低交易的门槛，让改善需求积极入市。同时，在一线城市落地“认房不认贷”的政策，从而降低首付和利率水平，“认房又认贷”的政策误伤了大量的改善需求。另一方面，针对房企的资金支持力度仍须实质性加大，目前包括“三支箭”在内的政策已出，但政策的推出和实际落地的效果还有较大差距，需要推进政策面对于资金落地效果的呈现，对于房企的信心侧增强，更有助于土地市场复苏、交易市场的稳定性以及整体房地产市场平稳发展。

在黎乃超看来，应进一步优化商办类项目政策，对商办项目进行改造，打造其成为适用于年轻创业者初期的过渡产品。同时，建议政府通过甄选开发企业综合指标，将其部分库存纳入保障性住房和老旧危改项目，解决一部分库存积压。

“当前楼市处于稳定健康发展阶段，仍须进一步恢复消费者预期，继续支持刚性和改善性住房需求，形成稳定的房价预期，防止悲观预期对楼市产生不利影响。”况伟大表示。