仲量联行庞溟：外资“真金白银”加码中国资产，预计二季度房地产销售将较明显

伴随着疫情防控措施的优化，经济生活逐渐恢复正常，可以预见，我们将迎来全新的2023年但经济运行仍将面临诸多风险和挑战2023年中国经济前景如何通胀水平是否会制约政策如何让财政政策和货币政策更加有效，准确，有力中国进出口和人民币汇率会有怎样的表现在供需两端政策的持续发力下，房地产会迎来涅槃吗

金融界《启程:2023年100位首席预测》特别邀请了仲量联行大中华区首席经济学家兼研究总监庞耀，为大家一一解读。

核心观点:

中国仍是全球经济增长的压舱石和主引擎，消费增速有望在2023年逐步回到8%左右。

通胀并不构成今年宏观经济的重要主线和调控政策的主要限制因素通货膨胀在短期内可以得到控制，其增长趋势和总体形势预计将保持温和

近期，人民币汇率稳中有升，跨境资本流入持续增长，外汇储备规模总体保持稳定，外资在中国购买更多资产，这表明国际金融市场和全球投资者对中国经济发展基本面的长期改善和政策质量与效率的同步提高充满信心。

预计2023年上半年，尤其是2023年二季度，房地产市场销售将呈现较为明显的回暖势头，销售—拿地—新开工的链条将更加顺畅，销售端，融资端，投资端的数据将逐步企稳回升。

国际投资者将更加关注中国的结构性投资机会，并将继续深化物流仓储，长租公寓，生命科学等物业布局在资产组合中

中国仍然是全球经济增长的压舱石和主要引擎。

金融界:请您展望一下2023年的中国经济2023年经济的核心增长点是什么

庞明:预计2023年，中国经济主要指标将出现明显，全面，积极的改善，全年经济增长大概率超过5%，经济总量迈上新台阶，宏观政策有效性和发展质量稳步提升，全方位，多层次，高水平的体制开放格局，开放型经济新体制和国内国际双循环相互促进的发展新格局不断完善。

近期经济数据显示，全球其他主要经济体复苏放缓，货币和财政政策进一步收紧，全球贸易下滑，全球经济进入衰退的概率在加大相比之下，中国经济持续复苏的态势不变，长期发展的积极因素不变宏观调控力度，政策效果和发展质量稳步提升，提振工业产出，稳定消费，加大投资力度的动能将得到充分体现，这将为世界经济企稳回升提供有力支撑，为各国提供更加广阔的市场机遇

可以说，中国仍然是全球经济增长的压舱石和主要引擎，仍然能够为世界经济的企稳和复苏提供强有力的支持，仍然能够为海内外投资者提供持续，稳健，安全和长期的投资机会以及丰富和多元化的资产类别。

目前的投资项目储备显示，2023年各地稳投资将提早进行，力度大，领域新，产业转型，创新驱动等领域的项目将成为多地关注的重点预计2023年，产业转型，创新驱动发展，基础设施，社会民生等领域的投资将继续保持快速增长势头与此同时，促进房地产行业良性循环和健康发展的政策措施也在不断加码和优化预计房地产开发投资，商品房销售，房企到位资金等相关指标将逐步改善，房地产行业将再次成为稳投资，稳增长的积极贡献

在稳需求促消费政策，居民收入和过剩储蓄支撑，劳动力市场和房地产市场企稳等积极因素的帮助下，预计线下消费场景的恢复，消费意愿和消费信心的提升将带来较为强劲的消费需求释放，2023年消费增速有望逐步回归8%左右，并恢复至疫情前水平附近在住房改善，新能源汽车，养老服务等政策的支持下，特别是在大类消费恢复升级政策的带动下，预计2022年全国居民人均消费支出扣除价格因素实际下降0.2%的趋势将得到有效扭转

七大因素推高了今年的通胀水平，但不会成为政策的主要限制因素。

金融界:考虑到当前海外通胀仍将高位运行，容易通过生产，流通等环节传导到国内，需要密切关注通胀反弹的潜在可能如何看待今年的通胀预期

展望2023年全年，在需求端的推动下，未来中国通胀水平很可能上升，CPI增长中枢将较2022年上升。这主要是由于七个原因:

第一，从全球来看，高通胀压力仍在蔓延和传导，中国在一段时间内仍面临全球大宗商品价格，能源价格和食品价格上涨带来的输入性通胀压力，

二是从行业角度看，我国局部通胀压力更有可能集中在能源行业以及采掘业，食品加工，养殖业等相关行业，中下游成本压力可能加大，

第三，从突发性和偶然性因素来看，地缘政治不确定性和极端天气的叠加，可能给能源，粮食，粮食的生产和供应带来扰动，

第四，从货币角度看，我国货币供应量增长较快，过去广义货币增速处于较高水平，货币供应量对物价的影响会滞后，

第五，从需求来看，伴随着宏观经济企稳回升，供求关系基本稳定，国内需求逐步恢复和加强，将带来消费动能的快速释放，商品和服务需求价格走高，整体价格中枢尤其是核心CPI中枢有望修复和抬升，

第六，从工资水平看，伴随着疫情防控进入新阶段，劳动力市场复苏步伐将大大加快，餐饮娱乐等劳动密集型服务业用工需求将明显增加，失业率将明显改善，工资水平将稳步上升。

第七，从长期趋势来看，我们不能忽视经济全球化的长期挑战，如逆风，人口老龄化和中国的低碳转型。

但我们认为，通胀并不构成今年宏观经济的重要主线和调控政策的主要限制因素通货膨胀在短期内可以得到控制，其增长趋势和总体形势预计将保持温和

由于亚洲国家在全球经济分工中的角色主要是生产者而非消费者，其居民心态相对稳定，谨慎，保守，亚洲主要国家的复苏过程并没有明显伴随高通胀的特征最近几年来我国居民收入增速较低，对未来收入的预期仍然较弱，因此消费复苏的弹性概率不会很大

防疫政策优化后，消费场景，意愿和能力相对于生产的恢复仍较为有限，尤其是聚集性，流动性和接触性消费的恢复将滞后，在房地产企稳回升态势尚未稳固的背景下，与房地产链条相关的消费和需求将难以刺激通胀中枢快速上升此外，CPI的增长还将受到外部通胀压力减轻，食品价格总体温和以及翘尾因素相对较低的限制

可以说，2023年的通胀形势应该保持温和可控，通胀持续快速转暖的概率不高在经济逐步回归相对正常的供求平衡和合理的潜在增长区间，货币政策的主要任务是巩固经济回升基础和稳定上行势头的背景下，没有必要在货币政策上过分强调抑制不超过政策目标的通胀

预计2023年全年平均CPI为2.5%考虑到就业，收入，预期和消费需求的复苏步伐，预计上半年CPI将保持在2%左右，下半年将升至3%左右个别月份的CPI可能会超过5%，主要是受基数效用和经济复苏加速的推动预计2023年，全球主要能源和金属价格水平将同比下降10%左右，国内社会有效需求将逐步回升并加强，这将有助于PPI平均涨幅保持在0.5%左右的较低水平

预计货币政策将与财政，产业，科技和社会政策相协调。

金融界:中央经济工作会议指出，积极的财政政策要加大力度提高效率，稳健的货币政策要精准有力你认为如何提高效率和准确性

庞明:预计下一阶段经济工作将针对社会有效需求疲软的矛盾，以消费的基础作用和投资的关键作用为支撑，稳定市场主体信心和居民部门预期，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，重点扩大内需，扩大有效投资，促进消费回升，增强经济内生动能，加强各项政策协调，优化疫情防控措施形成推动高质量发展的合力，提振市场信心，激发全社会活力，对冲频繁爆发对经济复苏步伐和政策连续性的外部影响，帮助经济运行保持在合理区间

后续货币政策将继续兼顾短期和长期，处理好稳增长和调结构的关系，处理好经济增长和物价稳定的关系，处理好保持经济合理区间和防止通胀上升的潜在关系，处理好内部平衡和外部平衡的关系，处理好投资，消费，就业和汇率等宏观政策权衡的关系在继续稳健货币政策基调的前提下，综合运用多种货币政策工具，优化政策组合，更加注重结构性货币政策工具的部署，使用和强化，使重点领域得到更多支持，货币政策，流动性投放和信贷传导更加准确，高效，科学，做到精准，充分，前瞻保持流动性合理充裕，保持市场利率平稳运行，进一步引导政策利率下行，努力带动实体经济综合融资成本，企业贷款利率和个人消费信贷成本稳步下降，保持货币供应量和社会融资规模合理增长，努力实现经济运行更好的效果

后续积极财政政策将继续增强效力在保证财政可持续性和控制地方政府债务风险的前提下，预算财政可能保持较大扩张，支出政策优先于收入政策，并加强与货币政策的协调针对稳增长，稳就业，稳物价的诉求，在财政赤字率，专项债券额度，发行专项国债的概率，划转资金和国有企业上缴利润的比例，资金使用效率等方面都有提升空间通过发挥金融的杠杆作用，促进投资和消费，稳定经济结构调整，可以对冲经济下行压力同时，为有效支撑高质量发展，预计将在基础设施投融资，重大项目建设，装备更新改造，关键核心技术研究，新能源转型，绿色发展等重点领域支持结构性发展机遇

此外，预计货币政策将与财政，产业，科技和社会政策相协调，加大对重点领域和结构性发展机遇的投入，齐心协力稳定合理的市场预期和社会总需求，弥补有效需求，促进科技，产业和金融的良性循环，形成共同推动高质量发展的良好局面。

跨境资本流入持续增长，外资真金白银在中国购买了更多资产。

金融界:新年伊始，IMF总裁格奥尔基耶娃对全球经济发出警告，今年将有三分之一的经济体陷入衰退，形势将比去年更加困难你认为今年中国的出口会出现哪些变化，我们该怎么做

庞明:展望2023年，世界主要发达经济体逐渐衰退的概率不低世贸组织预测，全球贸易额将呈下降趋势，对中国出口的拖累可能超过部分产品出口增加和部分出口目的地增长的结构性增长效应，中国出口增速将面临较大下行压力基于2022年的高基数，假设出口价格稳定，预测2023年中国商品出口将出现小幅负增长，商品进口也将滑向负增长区间

可是，中国产品在高能耗行业对欧洲产品的出口替代，汽车产品出海的加速，全球旅行复苏带动的相关商品需求以及中国与东盟贸易关系的加强，都可能给这一预测带来上行风险。

金融界:2022年人民币汇率之所以大幅波动，主要是受美元疯狂加息的影响美联储加息周期并未结束，可以预见2023年人民币汇率将受到中美利差的巨大影响2023年，外汇市场出现开门红有评论称，强势美元将走到尽头你认为2023年人民币会在什么区间波动

庞耀:世界经济增长前景和国际环境仍存在很大不确定性，美国等主要经济体的货币政策将继续调整，美元指数仍可能高位波动很多因素都会给国际资本和跨境资本流动带来溢出效应可以说，短期来看，多空因素仍将交织，人民币汇率仍将维持双向波动，弹性增强的宽幅震荡走势

可是，伴随着全球经济增长放缓，其他主要经济体进入衰退的概率增加，美联储加息步伐逐渐放缓，美元指数的驱动力减弱，未来美元指数大幅上涨的空间有限，美元最强势的时期已经结束预计美元指数将见顶，提振人民币汇率和市场信心

近期人民币汇率稳中有升，跨境资本流入持续增长，外汇储备规模总体保持稳定，外资在国内购买资产较多这些都表明，国际金融市场和全球投资者对中国经济发展基本面的长期改善和政策质量与效果的同步改善，对疫情防控优化调整措施的有序实施，对国际收支状况和外汇市场的韧性充满信心我们对在更高水平上构建开放型经济新体制，有序加快人民币国际化充满信心，对中国能够提供持续，稳健，安全，长期的投资机会充满信心

在这些积极因素和积极预期的推动下，加上我国稳定汇率的政策工具箱依然丰富，政策储备依然充足，预计人民币汇率将保持在合理均衡水平上的基本稳定，人民币汇率的弹性，市场在汇率形成中的决定性作用， 人民币汇率中间价形成的规律性和透明度将继续提高，全年总体趋势有望保持稳步回升，适度走强并逐步接近中长期均衡价值水平和合理区间，人民币兑美元汇率有望达到6.6左右。

预计二季度房地产市场销售将呈现较为明显的回暖势头。

金融板块:房地产政策在供给端和需求端持续发力你认为房地产会在2023年复苏吗，如果会，在什么时候对于居民买房，保证交房和房地产扶持政策有什么建议

庞明:伴随着优化疫情防控各项措施的有序实施，各地房地产扶持政策步伐进一步加快，优化调整力度进一步加大预计近期密集出台的支持房地产市场和行业的需求侧和供给侧政策将逐步释放效力，房地产企业的合理融资需求和居民的合理购房需求将得到更加精准有力的支持，房地产企业的资金链风险，流动性风险和债务风险将得到多维度，多角度，多层次，多主体的防范和化解

近期，多个部门和地区相继推出一系列多举措，全方位的政策组合拳，着力于切实减轻购房负担和贷款成本，提供政策支持和鼓励激励，提振信心，恢复情绪，增强居民购房需求，促进合理住房需求的恢复和有效释放，取得了一定的稳定地价，房价和预期的实际效果。

本着稳为先，以稳促安，以安字托底，保稳定的工作思路，在确保交房，保民生，保稳定的前提下，刚性和改善型住房需求群体购房成本继续下降，居民预期，收入和购房意愿有望稳步上升，叠加房企复工复产步伐加快，建设力度有效提升，市场销售有望企稳回升。

预计2023年上半年，尤其是2023年第二季度，房地产市场销售将呈现明显回暖势头，销售—拿地—新开工链条更加顺畅，销售端，融资端，投资端数据将逐步企稳回升所有积极因素都将有效支撑房地产市场实现软着陆，房地产行业将再次成为稳投资，稳增长的积极贡献

中央经济工作会议提出，确保房地产市场稳定发展，促进房地产业向新的发展模式平稳过渡这份政策声明不仅是基于对房地产行业现状的判断和考虑，也为房地产行业未来的发展指明了目标和方向

根据我们的观察，预测2023年国际投资者将更加关注中国的结构性投资机会，并将继续深化物流仓储，长租公寓，生命科学等物业布局在资产组合中在交易决策中，产业政策，板块增长潜力，土地开发要求和资产管理绩效将成为重要考虑因素