首批产品解禁公募REITs未来成长空间可观

日前，公募REITs一周年庆典这意味着首批9只公募基础设施类REITs的部分战略配售和限购股将解禁

据市场统计，首批9只公募REITs共计约21.93亿份基金份额，限售期为12个月按上周一收盘价计算，规模达到114.03亿元解禁规模占前9只公募REITs总规模的31.65%，从单个REITs来看，解禁规模占其总市值的19.6%至52.0%

解禁并不影响REITs的长期价值

解禁对市场有短期波动影响，但并不可怕是市场运行的正常现象一旦市场成熟，不会影响投资的长期价值上海交通大学上海高级金融学院学术副院长洪雁告诉中国经济时报记者，解禁主要是针对基金，保险资金等一般战略投资者持有的股份，但大部分战略投资者看重的是资产的长期持有价值解禁和卖出是两个不同的概念解禁并不意味着一般的战略投资者都要抛售解禁机会不排除部分战略投资者基于估值或资产配置考虑进行适当的仓位调整

洪雁表示，解禁公募REITs将有助于提高市场流动性，吸引更多投资者参与短期来看，解禁会给市场带来一定压力

复旦大学证券研究所副所长王耀基对中国经济时报记者表示，首批公募REITs解禁意味着战略配售的限售股份可以在二级市场流通，对市场供求会产生一定影响其中，部分公募REITs在所有基金中的流通份额在解禁后翻倍由于之前发行量较小，公募REITs的交易价格长期处于溢价交易状态伴随着首批公募REITs解禁，价格有望逐步趋于理性，减少投机因素

不同REITs产品解禁后的流通比例不同比如浙商上海杭州宁波REITs的可流通比例由解禁前的25.70%上升至解禁后的41.05%，而CICC普洛斯REITs由解禁前的28%上升至解禁后的80%王耀基表示，大量REITs产品解禁，二级市场价格压力比较大解禁后流通市值大的REITs可能成为保险资金等机构的配置选择此外，由于公募FOF只能投资成立满一年的基金产品，预计在公募REITs上市满一年解禁后，将成为其新的投资基金

资深私募机构谭家龙对中国经济时报分析称，公募REITs解禁短期可能有资金压力，但长期来看不是问题在发达国家的资本市场，债务交易市场规模巨大除了本地投资者之外，还应该逐步向外国投资者开放，把REITs的公募资金池做得越来越大，逐步平滑短期的流动性波动，这样ABS市场才能行稳致远

发展房地产投资信托基金的有利环境逐渐形成。

截至目前，中国共有12只公募REITs12，总募资额为458亿元项目分布在京津冀，长三角，粤港澳大湾区等地区，原业主包括央企，地方国企，外资企业值得一提的是，上个月国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求聚焦重点领域，重点区域，重点企业，通过促进REITs健康发展，做好存量资产盘活工作中国证监会上月召开特别会议，研究扩大基础设施REITs试点范围被作为帮助稳定宏观经济市场的相关措施之一

日前，中国证监会指导证券交易所制定发布《新收购基础设施项目指引》，支持上市REITs通过募集等方式收购资产，加强REITs市场建设，努力推动多层次资本市场高质量发展市场各方普遍认为，首批公募REITs上市一年以来，相关制度和规则逐步完善，形成了REITs行业发展的良好环境

洪雁指出，国内公募REITs市场刚刚起步，有很大的投资价值和发展空间一方面，中国基础设施底层资产规模庞大，公募REITs证券化可以盘活资金存量，有助于增强经济活力另一方面，公募REITs的基础资产是大宗房地产资产以前一般投资者很难直接配置，但通过公募REITs，可以用较小的资金参与这类资产的配置总体而言，中国对经济转型和存量盘活的支持政策有利于公募REITs市场的持续发展，未来该市场有相当大的增长空间